A Cushman & Wakefield apresentou esta semana o Marketbeat Primavera 2022, que resume a actividade do mercado imobiliário nacional em 2021 e apresenta as suas perspectivas para o ano corrente.
Durante 2021, particularmente na segunda metade do ano, o mercado imobiliário nacional registou um aumento generalizado dos seus principais indicadores, embora para valores ainda abaixo dos registados pré-pandemia. Apesar da actual incerteza sobre o real impacto que o recente conflito internacional gerado pela guerra na Ucrânia terá na economia, as expectativas são de uma contínua recuperação transversal durante o ano corrente, podendo inclusive ser igualado o máximo histórico de 2019 no mercado de investimento imobiliário comercial.
Escritórios
Em 2021, no sector de escritórios, foi registado um crescimento homólogo da absorção de 17% na Grande Lisboa, com 161.600 m² transaccionados. Embora a taxa de desocupação tenha aumentado para os 5,7%, perspetiva-se que venha a reverter gradualmente, suportada por uma manutenção da procura por espaços novos de qualidade e evidenciada pela elevada ocupação entre os edifícios concluídos o ano passado (89% num total de 49.900 m²). No mesmo sentido, entre a oferta futura actualmente em construção (243.400 m²), 56% contam já com ocupação assegurada.
À semelhança da capital, também o sector de escritórios no Grande Porto registou um aumento da procura, de 5%, num volume de ocupação de 56.600 m². A taxa de desocupação aumentou para os 8,9%, para o qual terá contribuído a conclusão de 6 edifícios com um total de 21.700 m², dos quais 44% ainda se encontram por ocupar. Entre a oferta futura, encontram-se em construção 96.000 m², com somente 26% dessa área com ocupação garantida.
Em termos de perspectivas, após um período de incerteza quanto ao impacto do teletrabalho na forma de ocupação dos espaços de escritórios pelas empresas, verifica-se que a maioria das mesmas está a adoptar um sistema híbrido. No trabalho presencial, o escritório torna-se um espaço de encontro entre os colaboradores e com clientes, com um maior enfoque nos espaços colaborativos, mantendo-se assim a área média ocupada face aos valores pré-pandemia.
Neste contexto, as expectativas da Cushman & Wakefield apontam para um contínuo aumento dos volumes de ocupação a curto prazo, com a procura por espaços de qualidade a justificar os maiores valores de arrendamento em certas zonas, podendo inclusive ocorrer aumentos residuais.
Retalho
Ao longo de 2021, o sector de retalho foi caracterizado pela consolidação de algumas tendências que já se vinham a observar nos últimos anos, mas que foram aceleradas pela pandemia; nomeadamente o maior investimento dos retalhistas numa oferta omnicanal e personalizada, particularmente através do comércio online, e uma maior valorização do comércio de conveniência e de proximidade.
A procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield registou uma ténue recuperação face a 2020, com um aumento homólogo de 4%, num total de 540 novas aberturas. Apesar da manutenção da primazia do comércio de rua, o maior interesse por lojas de grande dimensão contribuiu para um aumento do respectivo formato para 15%. Da mesma forma, embora o sector da restauração tenha continuado a dominar, destaque para o sector alimentar, que totalizou 125 aberturas (mais de 80% acima do ano anterior).
No início de 2022, o mercado de retalho encontra-se numa trajetória de recuperação, com níveis de procura equiparados a 2019. Contudo, os recentes desenvolvimentos militares na Europa do Leste poderão reduzir a confiança do consumidor, e consequentemente suspender temporariamente alguns processos de tomada de decisão pela maior cautela dos ocupantes.
Industrial & Logística
O aumento da actividade ocupacional do sector de industrial & logística registado em 2020 manteve-se ao longo do ano passado, com uma absorção total de 706.000 m², mais do que duplicando o volume registado no ano anterior. Invertendo a tendência de anos anteriores, somente 38% da ocupação correspondeu a projectos desenvolvidos à medida do ocupante, demonstrando um maior dinamismo das transacções de arrendamento ou venda. Por outro lado, verificou-se uma concentração geográfica junto aos principais centros urbanos nacionais, com as regiões de Lisboa e Porto a agregar respectivamente 64% e 15% da absorção.
O maior dinamismo do sector, associado a uma escassez de oferta de qualidade, continua a impulsionar o investimento na reabilitação ou desenvolvimento de novos projectos.
Hotelaria
O alívio das restrições à circulação de turistas impostas no âmbito do combate à pandemia no inicio do ano passado contribuiu para que o sector hoteleiro tenha iniciado a sua recuperação, com aumento transversal dos indicadores, embora para volumes absolutos cerca de 50% abaixo dos totais observados em 2019, quando foram atingidos novos máximos históricos.
Em termos de oferta hoteleira, em 2021 inauguraram em Portugal 70 novas unidades, acima do número registado no ano anterior. Com mais 4.580 quartos, cerca de 45% dos quais com classificação 4 estrelas, a oferta total aumentou em 3%; com as cidades de Lisboa e Porto a concentrar a maior parcela desta nova oferta. Quanto à oferta futura, manteve-se a tendência de adiamento da data de abertura de vários hotéis, com uma revisão em baixa da nova oferta hoteleira prevista (próximos 3 anos) para 130 novos projectos e 10.500 quartos.
A Cushman & Wakefield prevê que durante 2022 o turismo nacional mantenha a sua trajectória de recuperação gradual, com os seus principais indicadores a registar um novo crescimento homólogo; reforçada pelos próprios operadores, cujas reservas para o ano corrente estão já acima de 2021. A situação actual na Europa do Leste poderá ter algum impacto nesta evolução nomeadamente pela instabilidade gerada e potencial aumento dos preços, incluindo os combustíveis.
Residencial
Após algum abrandamento em 2020, durante o ano passado a actividade do mercado residencial em Lisboa e Porto recuperou, ultrapassando inclusive os volumes de actividade pré-pandemia, segundo informação do SIR/Confidencial Imobiliário. De forma transversal, observaram-se crescimentos homólogos significativos no número de apartamentos vendidos, assim como no valor médio unitário de venda; com consequente redução da taxa de desconto e revisão, apesar do incremento no tempo de absorção.
O segmento de arrendamento privado continua em crescimento, por influência da escassez de oferta nos centros urbanos e flexibilidade ocupacional que oferece; mas também enquanto produto de investimento imobiliário que, aliado à falta de projectos de arrendamento construídos de raiz tem levado muitos promotores a posicionarem-se para desenvolver este tipo de produto.
Em termos de perspectivas, o segmento compra e venda deverá continuar a ser marcado por duas tendências distintas, nomeadamente pela entrada no mercado de mais produto direccionado à classe média e média alta e pelo aumento gradual na dificuldade no acessos ao crédito. O mercado doméstico deverá manter-se activo, mitigando o impacto do recente, com o fim dos ‘Vistos Gold’, nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto e nas zonas litorais.
Neste enquadramento, o arrendamento habitacional continuará em crescimento, potenciando o desenvolvimento de projectos, cuja oferta futura prevista totaliza actualmente os 10.000 fogos (na sua maioria de investimento camarário). Contudo, sendo estes projectos usualmente definidos de raiz para este uso, é expectável alguma demora até que sua a entrada no mercado dê uma resposta efectiva à actual procura, o que tem sido o principal entrave à entrada de investidores internacionais no mercado português.
