Cushman & Wakefield prevê ano de retoma para o imobiliário

A Cushman & Wakefield apresentou esta segunda-feira um resumo da actividade do mercado imobiliário em Portugal no ano passado e as suas perspectivas para 2022.

A Cushman & Wakefield apresentou esta segunda-feira um resumo da actividade do mercado imobiliário nacional em 2021 e as suas perspectivas para 2022.

Eric van Leuven (Director-Geral da Cushman & Wakefield em Portugal)

Segundo Eric van Leuven, director-geral da consultora em Portugal, “2021 foi um ano de recuperação para o imobiliário nacional. Face à fraca actividade no primeiro semestre, o mercado de investimento imobiliário comercial deverá ficar na ordem dos 2.000 milhões de euros, uma quebra de 30% face a 2020 (um ano excelente por influência de algumas transacções de dimensão relevante). Já o mercado ocupacional revelou uma retoma da procura, embora com comportamentos díspares entre os diversos segmentos. Quanto à actividade da Cushman & Wakefield em Portugal, obtivemos um resultado muito positivo, tendo em conta os desafios que continuámos a enfrentar. A generalidade dos departamentos registou bons níveis de facturação e fomos, uma vez mais, distinguidos como a melhor consultora imobiliária em Portugal, atribuído pela prestigiada publicação internacional Euromoney, em conjunto com a atribuição dos prémios de melhor consultora nacional a nível de transações e research”.

Mercado de investimento imobiliário comercial

A actividade de investimento em imobiliário comercial de rendimento em 2021 foi caracterizada por um forte abrandamento no primeiro semestre, com um volume na ordem dos 570 milhões de euros, seguido de uma aceleração da retoma ao longo da segunda metade do ano. Até ao dia de hoje foi contabilizado um total investido de 1.830 milhões de euros, o que representaria uma quebra de 35% face a 2020 (em que foi atingido o terceiro máximo histórico por influência de três grandes transacções). Para os resultados do ano transacto contribuíram as perto de duas dezenas de operações de portfólios, os quais foram responsáveis por 60% do volume total transacionado. No entanto, o elevado número de operações que terão sido concluídas nos últimos dias do ano (e cuja confirmação está ainda pendente) levam a consultora a estimar um volume na ordem dos 2.000 milhões euros, reflectindo uma quebra homóloga de 30%.

À semelhança dos anos anteriores, o capital estrangeiro dominou a actividade do mercado, agregando 70% do volume investido em imobiliário em 2021. A sua grande maioria teve origem na Europa, com destaque para os investidores franceses (505 milhões de euros) e espanhóis (246 milhões de euros). Por seu lado, o capital nacional cresceu em representatividade, atingindo um volume na ordem dos 550 milhões de euros.

Escritórios

Embora a actividade de escritórios na Grande Lisboa tenha sido caracterizada por uma maior morosidade dos processos de tomada de decisão em 2021, entre Janeiro e Novembro foram transaccionados 137.900 m² de escritórios, um crescimento homólogo de 17%, valor desde já acima do total de 2020.

No Grande Porto, até Novembro foi registado um abrandamento homólogo da absorção em 10%, para os 40.400 m², um valor ainda assim 20% acima do mesmo período de 2019.

Retalho

Ao longo de 2021 verificou-se uma consolidação das tendências aceleradas pela pandemia Ccovid-19, nomeadamente através do maior investimento dos retalhistas numa oferta omnicanal, com destaque para o comércio online, e a alteração dos hábitos de consumo, com uma maior valorização do comércio de conveniência e proximidade.

Industrial & Logística

O aumento da actividade no mercado de industrial e logística registado no ano anterior manteve-se durante 2021, com a absorção total entre Janeiro e Setembro a registar um aumento homólogo de 44%, para 408.000 m², reflectindo desde já um novo máximo histórico anual. Com perto de 70 negócios, a área média por operação aumentou para os 6.100 m², influenciada por algumas ocupações de grande dimensão.

Hotelaria

Apesar do agravamento da crise pandémica no início de 2021, o sector hoteleiro iniciou o seu processo de retoma no ano transacto, com crescimento generalizado dos seus indicadores, com destaque para o maior peso da procura interna. Entre Janeiro e Outubro o número de hóspedes e dormidas registaram um aumento homólogo de 23% e 30% respectivamente. Por seu lado, os proveitos da operação registaram um incremento de 46% nos proveitos totais e de 37% no RevPAR (“revenue per available room”) no mesmo período.

Em termos de oferta hoteleira, durante 2021 foram inauguradas 65 novas unidades com cerca de 4.500 quartos, perto de metade dos quais com classificação 4 estrelas.

Quanto à oferta futura, a mesma tem vindo a ser revista em baixa, encontrando-se actualmente previstos cerca de 130 novos projectos e 11.200 quartos até 2024. Isto deve-se sobretudo à natureza de alguns dos projectos aprovados, cuja intenção passaria por vender os direitos de construção a outras entidades.

Avaliação e Advisory

O departamento de avaliação imobiliária incrementou em 2021 a sua quota de mercado, tanto na área de Avaliação como na de Advisory (consultoria), tendo sido um dos seus melhores anos de sempre. Prestou aconselhamento na aquisição dos principais portefólios colocados no mercado, incluindo NPLs, reforçando a presença em todos os setores do imobiliário, tanto para investidores como financiadores. A conjugação de todas estas instruções, resultou num montante global avaliado na ordem dos €26 mil milhões.

Na área de Advisory, o ano foi marcado por um número significativo de estudos de melhor uso para terrenos e edifícios, demonstrando o interesse dos promotores/proprietários na definição de estratégias que permitam um ajustamento dos produtos às novas tendências de mercado e à valorização dos seus ativos. A equipa contou também com diversas instruções de análise estratégica de portefólios de ativos com vista à sua otimização, com destaque para os grandes portfolios colocados ou a colocar brevemente no mercado, de hotelaria, equipamentos de saúde, e residências de estudantes e seniores.

Perspectivas para 2022

No que diz respeito a previsões para 2022, Eric van Leuven comenta: “Para este ano as perspectivas são mais optimistas, suportadas numa expectativa de maior controlo da pandemia e consequente consolidação da retoma da economia mundial. Desta forma, embora os primeiros meses do ano possam ser uma vez mais caracterizados por uma cautela acrescida no mercado ocupacional, antecipa-se que os indicadores de final de ano ultrapassem de forma transversal os registados no ano anterior”.

Relativamente à actividade de investimento institucional, Eric van Leuven refere que “o reconhecimento da boa resposta que o país tem tido face à pandemia e a pressão dos elevados níveis de liquidez deverão continuar a contribuir para uma manutenção do interesse no mercado nacional”. Acrescenta que “neste contexto, as perspectivas para 2022 apontam para uma retoma dos volumes de investimento para níveis pré-pandemia, sendo já hoje identificáveis mais de 2.100 milhões de euros em diversas fases de negociação, com destaque para o portfolio de unidades hoteleiras gerido pela ECS, aos quais poderão acrescer perto de 600 milhões de euros em transacções actualmente suspensas, mas com possibilidade de conclusão até ao final do ano”.

“A dicotomia trabalhar a partir do escritório versus de casa (ou de “outro sítio qualquer”), e as respectivas implicações para a função e a configuração do escritório e da casa; a forma como o consumidor final adquire e acede aos produtos – em loja ou entregue; e a crescente importância de critérios ESG em todo o ciclo imobiliário – desde construção até à ocupação e investimento”, são alguns dos temas identificados pelo director-geral da Cushman & Wakefield para 2022.